• kreatywne
    rozwiązania
  • najlepsza
    strategia
  • szybkość
    działania

Pułapki w ubezpieczeniach niskiego wkładu własnego w umowach kredytowych

Agnieszka Gawłowska          radca prawny                       autorka tekstu www.gawlowskakancelaria.pl

Jak zakupić mieszkanie, gdy brak pieniędzy na wkład własny?

Każdy marzy o swoim własnym mieszkaniu. Obecnie na rynku nieruchomości dużym zainteresowaniem cieszą się przede wszystkim małe mieszkania. Wiadomo, małe mieszkanie – niski kredyt. Lepiej małe a swoje niż płacić komuś za wynajem mieszkania. Tak myśli wielu z nas. W zasadzie to logiczne. Jednak obecna wysokość wymaganego wkładu własnego na mieszkanie pogrzebała nie jedno marzenie. Skąd wziąć 20% ceny nieruchomości? Jak długo trzeba oszczędzać, aby uzbierać na tak wysoki wkład? Czy to oznacza, że plany o własnym gniazdku trzeba odłożyć  w bliżej nieokreślonym czasie? Ale jak zaoszczędzić skoro nie jedna osoba nie może pozwolić sobie na komfort mieszkania z rodzicami, a wynajem kosztuje? Gdzieś przecież trzeba mieszkać! To są pytania, które nurtują większość młodych ludzi. No właśnie! Rekomendacja S Ministra Nadzoru Finansowego z 2013 r. choć narzuciła wymóg 20% udziału w kredycie (pułap obowiązujący od 2017 r., wcześniej 15% – 2016 r., 10% – 2015 r. i 5% – 2014 r.) to jednak dopuściła możliwość zaciągnięcia kredytu w wysokości 90% wartości nieruchomości pod warunkiem jednak, że brakująca część wkładu własnego zostanie ubezpieczona albo kredytobiorca przedstawi dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. Brzmi jak abstrakcja? Już wyjaśniam. Klient decyduje się na kupno mieszkania o wartości 500 tysięcy złotych, ale nie ma wystarczających środków na wkład własny (od 2017 r. 20%, czyli 100 tysięcy złotych), albo ma ale woli je zatrzymać na wykończenie mieszkania, bo przecież samo kupno to nie wszystko J  W związku z tym, bank udzieli kupującemu kredytu, np. w kwocie 450 tysięcy złotych, ale ponieważ obecnie wymagany udział w kredycie bez dodatkowego zabezpieczenia wynosi 20% bank może udzielić kredytu w wysokości 400 tysięcy złotych, a kwota ponad to będzie podlegała dodatkowemu ubezpieczeniu lub innemu zabezpieczeniu. Innymi słowy, bank od kwoty 50 tysięcy złotych będzie naliczał składki lub prowizje, aż do momentu osiągnięcia wymaganego poziomu udziału środków własnych w kredycie (tzw. poziom LtV), czyli 100 tysięcy złotych.

Postanowienia umowy kredytowej dotyczące ubezpieczenia wkładu własnego

Nie jeden na pewno pomyślał „Ale okazja! Nie mam pieniędzy na wkład własny, ale wezmę kredyt i kupię mieszkanie!” I ani przez chwilę nie zastanowił się nad samą konstrukcją postanowienia w   zakresie ubezpieczenia i jak długo będzie to ubezpieczenie płacił. Cały problem polega na tym, że klauzule te były konstruowane w taki sposób, że miały na celu chronić wyłączenie interes banku przy czym cały ciężar ponoszenia kosztów tego ubezpieczenia był przerzucany na konsumentów. Konsument w zasadzie nie ma żadnych uprawnień, aby ocenić zasadność kontynuowania umowy ubezpieczenia po upływie wymaganego okresu ubezpieczenia. Kredytobiorca nie miał także możliwości zweryfikowania zasad, według których następowało ustalenie składki ubezpieczenia. W umowach nie było też żadnych postanowień co do istoty tego ubezpieczenia.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaczął przyglądać się konstrukcjom tych zapisów. W wyroku z dnia 24 sierpnia 2012 r. w sprawie o sygn. akt XVII AmC 2600/11 Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) postanowił wpisać do rejestru klauzul niedozwolonych następujące postanowienie umowy kredytowej: „Jeżeli z upływem pełnych 36 miesięcy okresu ubezpieczenia nie nastąpi całkowita spłata zadłużenia objętego ubezpieczeniem ani inne zdarzenie kończące okres ubezpieczenia, ubezpieczenie podlega automatycznej kontynuacji, przy czym łączny okres ubezpieczenia nie może przekroczyć 108 miesięcy, licząc od miesiąca, w którym nastąpiła wypłata Kredytu. Kredytobiorca upoważnia mBank do pobrania środków tytułem zwrotu kosztów ubezpieczenia w wysokości 3,50% różnicy pomiędzy wymaganym wkładem własnym Kredytobiorcy, a wkładem wniesionym faktycznie, tj. […] oraz zwrotu kosztów z tytułu kontynuacji przedmiotowego ubezpieczenia z rachunku wskazanego w par. 6 bez odrębnej dyspozycji”. SOKiK stwierdził, że niedopuszczalne było ustanowienie obowiązku zwrotu bankowi przez kredytobiorcę kosztów ubezpieczenia w wysokości 3,5% różnicy pomiędzy wymaganym wkładem własnym kredytobiorcy, a wkładem faktycznie wniesionym oraz zwrotu kosztów z tytułu kontynuacji ubezpieczenia. SOKiK uznał, iż kredytobiorca nie odnosi żadnej korzyści z umowy ubezpieczenia niskiego wkładu, a w rzeczywistości jest to zabezpieczenie interesów banku, który przerzuca na konsumenta ryzyko prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, sąd wskazał, że konsument nie ma świadomości na jaki okres, po upływie 36 miesięcy, ubezpieczenie zostanie przedłużone.

Za niedozwolone SOKiK uznał również klauzulę stosowaną przez Lukas Bank S.A. z siedzibą we Wrocławiu (obecnie Credit Agricole Bank Polska S.A.) o następującej treści „Kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia następujących zabezpieczeń kredytu/zabezpieczenia docelowe: Przystąpienie do Generalnej Umowy Ubezpieczenia niskiego wkładu kredytów mieszkaniowych w TU Europa S.A. Okres ubezpieczenia wynosi <36/60> miesięcy. Składka ubezpieczeniowa w kwocie <kwota> zł płatna jest z góry za cały okres ubezpieczenia i nie podlega zwrotowi”. W wyroku SOKiK wskazał, że postanowienie to nierównomiernie rozkłada prawa i obowiązki wynikające z umowy kredytowej. Sąd podniósł, że nierównomierność ta polega na tym, że bank jest uprawniony do pobierania opłaty za okres przypadający po dokonaniu przez konsumenta spłaty kwoty wymaganego wkładu własnego, a więc za okres, w którym nie występuje już podwyższone ryzyko po stronie banku. Ponadto, zakwestionowane postanowienie naraża konsumenta na koszty, które w żaden sposób nie wynikają z wykonywania umowy, a powodowane są wyłącznie brakiem staranności i lojalności w wykonywaniu zobowiązań przez bank.

Wśród zakwestionowanych postanowień znalazło się również to stosowane przez Bank Ochrony Środowiska. W rejestrze klauzul niedozwolonych pod numer 4130 zostało wpisane postanowienie „Składka ubezpieczeniowa z tytułu ubezpieczenia pomostowego i niskiego wkładu własnego podlega zwrotowi na wniosek Kredytobiorcy proporcjonalnie do liczby pełnych miesięcy kalendarzowych, w których towarzystwo ubezpieczeniowe nie świadczyło ochrony ubezpieczeniowej”. Powyższe Sąd uznał za niedozwolone postanowienia umowne z uwagi na fakt, iż przewidują po stronie konsumenta obowiązek ponoszenia kosztów składki ubezpieczenia za każdy pełny miesiąc kalendarzowy, niezależnie od tego, czy kredytobiorca fatycznie korzystał z ochrony ubezpieczeniowej przez cały ten okres. Takie ukształtowanie treści postanowienia umownego w praktyce wyłącza możliwość dochodzenia przez konsumenta zwrotu składki ubezpieczenia za niewykorzystany okres ubezpieczenia, co stoi w sprzeczności z treścią art. 813 §1 k.c. .

Postanowienia dotyczące ubezpieczenia niskiego wkładu własnego same w sobie nie są niczym złym, co więcej zostały one dopuszczone przez Ministra Nadzoru Finansowego. Jednakże, problem tkwi w samej konstrukcji tych postanowień, które są często niejasne, niejednoznaczne i mogą powodować po stronie konsumentów dezinformację co do przysługujących im uprawnień.

Umowa zawarta, więc co teraz?

Zgodnie z art. 3851 §1 kc postanowienia umowy zawartej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Wobec powyższego wskazać należy, że istnieje możliwość uznania postanowienia za niedozwolone, jeżeli spełnione są wszystkie poniższe przesłanki łącznie – umowa została zawarta przez przedsiębiorcę z konsumentem, postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione, postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interes konsumenta, postanowienie nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Powszechnie przyjmuje się, że postanowienie nie było indywidualnie uzgadniane, gdy przedsiębiorca w obrocie z konsumentami posługuje się odgórnie ustalonymi wzorcami umowy albo gdy postanowienie zostaje przyjęte do umowy ze wzorca umownego, czyli mówiąc wprost zostało narzucone. Umowy kredytowe czy ubezpieczenia z reguły stanowią wzorzec umowy, a do ich zawarcia dochodzi poprzez przystąpienie (umowa adhezyjna). Zatem konsument po zapoznaniu się z treścią umowy podejmuje decyzje czy do niej przystąpić czy też nie, natomiast warunki umowne określane są jednostronnie przez przedsiębiorcę.

Za rażące naruszenie interesów konsumentów należy uznać sytuację, w której w rażący sposób została naruszona równowaga interesów stron poprzez wykorzystanie przez jedną ze stron swojej przewagi przy układaniu wzorca umowy, przy czym „rażące” oznacza znaczne odchylenie przyjętego uregulowania od zasady uczciwego wyważenia praw i obowiązków. Sprzeczność z dobrymi obyczajami oznacza zaś wykroczenie przeciw uznanym w społeczeństwie zasadom moralnym lub przyjętej w obrocie uczciwości, a więc próbę obrony praw strony układającej wzorzec na koszt konsumenta, bez dostatecznego brania pod uwagę jego interesów i bez przyznania mu z tego tytułu wyrównania (VI ACa 1046/14).

PODSUMOWANIE

Wyżej omówione konstrukcje prawne postanowień umownych w zakresie ubezpieczenia wkładu własnego kredytu powodują, że konsument może w sposób dowolny interpretować te postanowienia, gdyż są one niejasne, nieczytelne i w związku z tym niezgodne z art. 3853 pkt 9 kc. Skutkiem tego, postanowienia dotknięte abuzywnością nie wiążą konsumenta już od momentu zawarcia umowy. Oznacza to, że postanowienia takie nie stanowią elementu treści stosunku prawnego i nie mogą być uwzględniane przy rozpoznawaniu spraw związanych z jego realizacją. Mając na względzie powyższe, konsument może żądać, na drodze sądowej, ustalenia, że klauzule abuzywne nie wiążą go i domagać się zwrotu kwot uiszczonych celem pokrycia kosztów tego ubezpieczenia.

 

Agnieszka Gawłowska

radca prawny

Copyright © 2017 Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Gawłowska. All rights reserved.