• kreatywne
    rozwiązania
  • najlepsza
    strategia
  • szybkość
    działania

Zmiana wysokości czynszu lokalu mieszkalnego nie zawsze możliwa.

zdjęcie Agnieszka Gawłowska

Agnieszka Gawłowska   radca prawny             autorka bloga

Wynajem lokali jako sposób na business

Wynajmowanie lokali na wolnym rynku staje się coraz popularniejsze. Społeczeństwo się bogaci i wiele osób myśli o kupnie kolejnego mieszkania już nie dla siebie, a na wynajem. Trzeba przyznać, że jest to biznes dochodowy, w szczególności w dużych miastach, gdzie za najem kawalerki trzeba zapłacić ok. 1500 zł, a czasami nawet i więcej. Zakup kawalerki na wynajem często jest opłacalny nawet, jeżeli wiąże się to z koniecznością zaciągnięcia kredytu. Często miesięczna rata kredytu jest niższa niż miesięczny dochód uzyskiwany z najmu. Zwykle mieszkania wynajmują się jak „świeże bułeczki”, w szczególności w okresie wrzesień-październik, gdy rozpoczyna się nowy rok akademicki, a studenci polują na mieszkania. Niejednokrotnie zdarza się, że w trakcie trwania najmu wynajmujący z jakiś względów chce podwyższyć wysokość czynszu. Brak podstawowej wiedzy co do możliwości i zasad podwyższania czynszu i opłat sprawia, że wypowiedzenie to jest nieskuteczne. Należy sobie uświadomić, że pomimo, że są to mieszkania prywatne, stosuje się do nich przepisy o ochronie praw lokatorów, o których mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zmiana wysokości czynszu lokalu mieszkalnego nie zawsze będzie możliwa.

Zasady podwyższania wysokości czynszu

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na to, że podwyższenie czynszu nie zawsze będzie możliwe i nie w każdej wysokości. To kiedy i jak zmienić wysokość czynszu określa ustawa, o której wspomniałam powyżej. Wynajmujący może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, ale najpierw musi pisemnie wypowiedzieć dotychczasową jej wysokość. Co do zasady, możliwe jest jednorazowe zwiększenie wysokości czynszu lub innych opłat za używaniu lokalu, ale czynsz najmu w skali roku nie może przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo następować z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W sytuacji gdy czynsz będzie wyższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo będzie następował z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, podwyżka może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Co to oznacza? Przyjrzyjmy się bliżej powyższym zasadom.

Wypowiedzenia wysokości czynszu

Omawianie zasad zmiany wysokości czynszu należy rozpocząć od wypowiedzenia. Bardzo istotną kwestią dla skuteczności wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat jest jego forma. Zgodnie z przepisami prawa, wypowiedzenie to musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności. Zatem wypowiedzenie przedstawione w każdej innej formie niż pisemna nie będzie odnosiło skutku prawnego, czyli innymi słowy będzie nieważne.

Właściciel lokalu nie może jednostronnie określić terminu wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu. Termin ten zawsze będzie wynosił 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą inny dłuższy termin. W tym miejsce należy podkreślić, że nie ma możliwości ustalenia krótszego niż 3 miesięczny termin wypowiedzenia czynszu i opłat. Nawet gdyby strony ustaliły w umowie krótszy niż 3 miesięczny termin należy uznać, iż taki zapis nie będzie skuteczny, jako że jest mniej korzystny dla najemcy, niż przewidział to ustawodawca. Na koniec należy jeszcze wskazać, że upływ terminu wypowiedzenia należy liczyć na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przykład:

Wynajmujący złożył wypowiedzenie wysokości czynszu w dniu 18 kwietnia 2017 r. Termin wypowiedzenia upłynął z dniem 31 lipca 2017 r.

Wartość odtworzeniowa lokalu

Ustawodawca dopuszczając możliwość zmiany wysokości czynszu lub innych opłat odnosi się do wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik ustalany jest dla województwa oraz osobno dla miasta wojewódzkiego i ogłaszany jest w formie Obwieszczenia Wojewody w Dzienniku Urzędowym Województwa co 6 miesięcy (do końca marca i do końca września). Od 1.10.2017 r. wskaźnik ten dla m.st. Warszawy wynosi 5667,04 zł. Wskaźniki przeliczeniowe dla województwa mazowieckiego oraz m.st. Warszawy w poszczególnych okresach można sprawdzić tutaj

Znając wartość odtworzeniową lokalu możemy wyliczyć jednomiesięczny czynsz.

W naszym przykładzie przyjmijmy powierzchnię lokalu – 50 m2 , aktualny wskaźnik: 5667,04 zł.

5667,04 x 3% = 170,01 – 3% aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu dla 1 m2

170,01 x 50 m2  = 8500,50 – suma wpłacanych czynszów w skali roku

8500,50 : 12 =708,38 – czynsz miesięczny

Z powyższego przykładu wynika, że miesięczny czynsz dla lokalu o powierzchni 50 m2 położonego na terenie m.st. Warszawy może wynosić 708,38 zł. 

Kiedy można podwyższyć czynsz?

Odnosząc się do przykładu przedstawionego powyżej, należy wskazać, że gdy czynsz najmu określony w umowie najmu wynosi 1500 zł to zwiększenie tego czynszu może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Do „uzasadnionych przypadków” ustawodawca zaliczył sytuację, w której właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Drugą przesłanką pozwalającą na podwyżkę czynszu jest nieprzekroczenie w danym roku kalendarzowym wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.na zmianę wysokości czynszu nie trzeba się zgadzać

Uzasadnienie podwyżki czynszu

Lokator może żądać podania na piśmie powodów podwyżki oraz przedstawienia jej kalkulacji. Po otrzymaniu takiego żądania właściciel jest zobowiązany do  przedstawienia przyczyn podwyżki i jej kalkulacji w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania. Brak wskazania przyczyn wraz z kalkulacją lub też nie dochowanie formy pisemnej powoduje nieważność podwyżki. Należy jednak zwrócić uwagę, że żądanie to będzie uzasadnione jedynie w sytuacji gdy w efekcie wprowadzenia podwyżki czynsz przekroczy 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. 

Częstość podwyżek

Aby zapobiec zbyt częstemu podwyższaniu czynszu i innych opłat, a także aby unicestwić próby obejścia prawa co do dopuszczalnej wysokości podwyższania czynszu ustawodawca wprowadził ograniczenia częstości podwyżek. I tak, podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Powyższe nie dotyczy jednak opłat niezależnych od właściciela. Właściciel może więc podwyższyć opłaty, które nie zależą od niego tak często jak tylko będzie miał z nimi do czynienia. W takim przypadku  wynajmujący zobowiązany jest do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Na końcu trzeba jeszcze wskazać, że opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. W sytuacji gdy najemca sam zawrze umowy dostaw, wynajmujący już tych opłat nie ma prawa pobierać.

Najemca nie musi zgodzić się na podwyżkę czynszu

Powyżej zostały omówione zasady zmiany wysokości czynszu oraz innych opłat. Zmieniając wysokość czynszu należy mieć na uwadze to, że najemca wcale nie musi zgadzać się na podwyżkę. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, albo zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. O ile odmowa przyjęcia podwyżki może okazać się dla właściciela korzystna, to złożenie pozwu do sądu znacznie przedłuży proceder zmiany wysokości czynszu. Podkreślenia wymaga również, że ciężar udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Zatem właściciel lokalu przed złożeniem wypowiedzenia zmieniającego powinien dobrze przemyśleć zasadność zmiany wysokości czynszu lub innych opłat, tak aby ewentualnie obronić swoje stanowisko przed sądem.

W przypadku gdy najemca odmówi przyjęcia podwyżki czynszu jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania umowy najmu. W sytuacji gdy lokator złożył pozew do sądu obowiązany jest uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Jednakże, w przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, chociażby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, najemca zobowiązany jest do zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za cały okres począwszy od upływu terminu wypowiedzenia do dnia uprawomocnienia się wyroku i dalej.

Podsumowanie

Podsumowując powyższe, uznać należy, że każdorazowe podwyższenie czynszu najmu powinno być uzasadnione chyba, że nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wynajmujący musi mieć świadomość, że nie można podwyższyć czynszu lokalu z dnia na dzień, nawet jeśli lokal wynajmowany jest na wolnym rynku. Najemca zaś, musi znać swoje prawa i uzmysłowić sobie, że jego prawa są chronione, a z nielegalną podwyżką czynszu może skutecznie walczyć. 

Agnieszka Gawłowska

radca prawny

 

Copyright © 2017 Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Gawłowska. All rights reserved.