UMOWA DEWELOPERSKA
Umowa deweloperska jest umową nazwaną, która została uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta weszła w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r. i od tego czasu wszyscy deweloperze są zobowiązani do jej stosowania i przestrzegania. Ustawa niewątpliwie jest prokonsumencka i ma głównie na celu zabezpieczenie interesów nabywcy. O tym co tak naprawdę zmieniła ustawa pisałam już na swoim blogu tutaj. Deweloperzy nie do końca akceptują obecny stan rzeczy i próbują zabezpieczać swój interes jak tylko mogą. Niestety większość postanowień korzystnych dla dewelopera w sposób rażący narusza interes nabywcy, a więc w myśl przepisów kodeksu cywilnego stanowi klauzule niedozwolone.
KLAUZULE NIEDOZWOLONE
W pierwszej kolejności należy wyjaśnić jakie postanowienia mogą zostać uznane za abuzywne. Zatem, za niedozwolone postanowienia umowne mogą być uznane wyłącznie te postanowienia, które:
- nie zostały uzgodnione indywidualnie z konsumentem,
- umowa została zawarta z konsumentem przy wykorzystaniu wzorca umowy,
- postanowienia zawarte we wzorcu umowy kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy,
- jednoznacznie sformułowane postanowienie nie dotyczą głównych świadczeń stron.
Przede wszystkim trzeba podkreślić, że z klauzulami niedozwolonymi będzie mieli do czynienia jedynie w przypadku nabywców – osób fizycznych. Bowiem do osób prawnych w ogóle nie stosuje się ustawy deweloperskiej. Nabywcą, w rozumieniu przepisów ustawy deweloperskiej, może być także osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, ale zgodnie z kodeksem cywilnym nie jest ona konsumentem. W związku z powyższym, ochroną konsumencką objęci są jedynie nabywcy będący jednocześnie konsumentami.
UZNANIE POSTANOWIEŃ Z WZORCA UMOWNEGO ZA NIEDOZWOLONE
Co do zasady, postanowienia umowne będące klauzulami niedozwolonymi nie wiążą konsumenta. Przykładowy katalog klauzul niedozwolonych zawiera art. 3853 kc. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr klauzul uznanych za niedozwolone (można go zobaczyć tutaj). W przypadku, gdy podpisana umowa zawiera postanowienia niedozwolone, np. konsument chce odstąpić od umowy w danych okolicznościach, a umowa wyklucza taką możliwość, można zwrócić się do sądu o uznanie danego postanowienia za niewiążące. W takiej sytuacji sąd dokonuje tzw. kontroli incydentalnej wzorca umowy, czyli bada niedopuszczalność klauzuli w określonym stanie faktycznym. W przypadku uznania takiego postanowienia za niedozwolone wyrok w sprawie jest wiążący jedynie dla stron postępowania, czyli nabywcy i dewelopera.
Istnieje również możliwość powiadomienia Prezesa UOKiK o podejrzeniu stosowania przez przedsiębiorcę niedozwolonego postanowienia we wzorcu umowy. Wówczas nabywca może zostać dopuszczony do udziału w prowadzonym przez Urząd postępowaniu w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. W przypadku gdy Prezes UOKiK wydaje decyzję o uznaniu postanowienia wzorca umowy za niedozwolony zakazuje jego wykorzystywania. W decyzji Prezes przytacza treść tego postanowienia. Prawomocna decyzja o uznaniu postanowienia wzorca umowy za niedozwolone ma skutek wobec przedsiębiorcy, co do którego stwierdzono stosowanie niedozwolonego postanowienia umownego oraz wobec wszystkich konsumentów, którzy zawarli z nim umowę na podstawie wzorca wskazanego w decyzji.
KLAUZULE NIEDOZWOLONE DOTYCZĄCE ODBIORU LOKALU
Odbiór lokalu musi zostać dokonany w obecności nabywcy lub jego przedstawiciela. Nieważne są takie postanowienia, w których deweloper przyznaje sobie prawo do jednostronnego odbioru. Należy pamiętać, że w trakcie odbioru lokalu sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zatem pominięcie nabywcy i dokonanie jednostronnego odbioru będzie wiązało się z negatywnymi skutkami dla nabywcy.
Przykład:
„W razie dwukrotnego nie stawienia się Kupującego na wyznaczone terminy odbioru lokalu Sprzedający może dokonać samodzielnie odbioru lokalu, jednakże z zastrzeżeniem, że Sprzedający drugi termin odbioru wyznaczy na dzień przypadający nie wcześniej niż na 21 dni po dniu pierwszego terminu odbioru. Wykonanie odbioru przez Sprzedającego nie zwalnia go z obowiązku usunięcia ewentualnych usterek lokalu, zgłoszonych przez Kupującego najpóźniej w ciągu 7 dni od otrzymania kluczy.”
W tym miejscu należy również wskazać, że odbiór lokalu wiąże się z pewnymi obowiązkami po stronie nabywcy. Bowiem od dnia odbioru nabywcę obciążają koszty eksploatacji lokalu i nieruchomości wspólnej. Nabywca może odmówić odbioru lokalu w przypadku gdy rodzaj ujawnionych wad uniemożliwia albo odsuwa znacznie w czasie korzystanie z lokalu. Niedozwolone są takie postanowienia, które wskazują, że odbiór następuje jedynie poprzez sporządzenie protokołu bez względu na to czy lokal posiada wady czy nie. W takiej sytuacji konsument będzie zmuszony do ponoszenia wszelkich kosztów nawet wówczas gdy nie będzie mógł korzystać z lokalu. Na podstawie takiego postanowienia deweloper przesądza bowiem, że odbiór nastąpił z chwilą sporządzenia protokołu.
Przykłady:
„Strony Umowy postanawiają, że: odbiór zostanie dokonany poprzez sporządzenie Protokołu. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek wad fizycznych i umieszczenia ich w Protokole przyjmuje się, że odbiór nastąpił, zaś Deweloper zobowiązany jest do usunięcia wad wskazanych w Protokole w terminie ustalonym przez Strony Umowy.”
KLUAZULE NIEDOZWOLONE DOTYCZĄCE WAD LOKALU
Jak wspomniałam powyżej, odbiór lokalu umożliwia nabywcy wskazanie wad lokalu, które wpisywane są do protokołu odbioru. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wad w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Niedopuszczalne są takie postanowienia, na mocy których deweloperzy zastrzegają sobie możliwość zmiany terminu usunięcia wad. Deweloper może zmienić termin usunięcia wad jedynie w przypadku gdy dołożył wszelką staranność, aby usunąć wady w terminie 30 dnia, a mimo to nie zdołał tego dokonać. Zatem deweloper powinien w uzasadnienie wykazać jakie działania podjął, aby usunąć wady i dlaczego nie było możliwe dokonanie tego w ustawowym terminie.
Przykład:
„(…) Jeżeli w powyższym terminie Spółka nie usunie wad, może wskazać inny odpowiedni termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. (…)”
KLAUZULE NIEDOZWOLONE – TERMIN PRZENIESIENIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU
Przeniesienie na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Wprawdzie ustawa deweloperska nie wskazuje w jakim terminie powinno nastąpić to przeniesienie, jednak w interesie nabywcy jest jak najszybsze przeniesienie odrębnej własności lokalu.
Przykład:
„Strony postanawiają, że przeniesienie na Nabywcę prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego nastąpi w terminie 180 (sto osiemdziesiąt) dni od dnia odbioru lokalu nie później niż do dnia …”
W podanym powyżej przykładzie, deweloper wyznaczył termin 180-dniowy. Jest to zdecydowanie za długo, a takie postanowienie jest niekorzystne dla nabywcy.
KLAUZULE NIEDOZWOLONE – OŚWIADCZENIE O PRAWIDŁOWYM WYKONANIU UMOWY
Niedozwolone są takie postanowienia, w których z góry konsument składa oświadczenie dotyczące prawidłowości wykonania przez dewelopera określonych czynności (np. doręczenie prospektu informacyjnego, wykonanie lokalu bez wad itp.). Takie zapisy mogą skutkować ograniczeniem albo wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Przykład:
„Strona Kupująca oświadczyła, że zapoznała się z lokalizacją inwestycji, pozwoleniem na budowę, a także z rozmieszczeniem poszczególnych budynków w ramach inwestycji, a w szczególności przedmiotem umowy, jego funkcją użytkową, estetyczną, standardem wykonania i wykończeniem ze stanem prawnym nieruchomości, o której mowa w par.1 powyżej, a także z treścią dokumentów powołanych w niniejszym akcie notarialnym, w pełni je akceptując i nie wnosząc do nich żadnych uwag i zastrzeżeń. Ponadto, Strona Kupująca oświadcza, że informacje przedstawione przez Stronę Sprzedającą w dniu zawarcia niniejszego aktu notarialnego oraz postanowienia niniejszego aktu notarialnego są dla niej w pełni zrozumiałe oraz wystarczające do podjęcia decyzji o zawarciu niniejszego aktu notarialnego.”
KLAUZULE NIEDOZWOLONE – NAŁOŻENIE DODATKOWYCH OBOWIĄZKÓW NA NABYWCĘ
Deweloper nie może nakładać na nabywcę dodatkowych, nieuzasadnionych obowiązków, jak np. ubezpieczenie czy wykończenie lokalu.
Przykłady:
„Kupujący zobowiązuje się do ubezpieczenia lokalu od ognia i innych zdarzeń losowych, do ubezpieczenia mienia ruchomego oraz ponadstandardowego wyposażenia lokalu, a także zobowiązuje się do ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej – u wybranego przez Spółdzielnię ubezpieczyciela.”
KLAUZULE NIEDOZWOLONE – OGRANICZANIE/WYŁĄCZANIE ODPOWIEDZIALNOŚCI DEWELOPERA
W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera konsument ma prawo żądać naprawienia szkody wynikłej z tego faktu. Ograniczenie odpowiedzialności może nastąpić poprzez: całkowite wyłączenie odpowiedzialności, wprowadzenie terminu, po upływie którego konsument nie może na podstawie umowy żądać kary umownej lub odstąpić od umowy na skutek zwłoki dewelopera, bądź ograniczenie wysokości należnych konsumentowi kar umownych (np. do kwoty x% ceny nieruchomości lub określenie stawki dziennej kary umownej).
Przykład:
„Strony postanawiają, iż w przypadku zwłoki strony niniejszej umowy w wykonaniu któregokolwiek z zobowiązań wynikających z niniejszego aktu, druga strona może żądać zapłaty kary umownej w kwocie 500,00 zł (pięćset złotych) za każdy rozpoczęty miesiąc pozostawania w zwłoce, a strona zobowiązana do zapłaty kary umownej winna ją uiścić w terminie 14 (czternastu) dni, licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty kary umownej.”
KLAUZULE NIEDOZWOLONE – BRAK EKWIWALENTNOŚCI ŚWIADCZEŃ
Zgodnie z ustawą, wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. W związku z powyższym, jeżeli deweloper zastrzega sobie odsetki w wysokości 5% to kary umowne na rzecz nabywcy również powinny być ustalone na poziomie 5%.
Przykłady:
„W przypadku niezachowania przez Nabywcę terminów płatności, Deweloperowi przysługują odsetki w wysokości odsetek ustawowych od rat za każdy dzień opóźnienia (…)
(…) w przypadku zwłoki Dewelopera w zgłoszeniu gotowości do sporządzenia odbioru Lokalu (…), nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,10% Ceny, określonej w § 7 ust. 1 za każdy dzień zwłoki.”
Dla zbadania czy świadczenia są ekwiwalentne należy wskazać, że obecnie odsetki ustawowe wynoszą 5%, a odsetki ustawowe za opóźnienie 7%. Oczywiście w wyżej wskazanym przykładzie należałoby znać cenę lokalu, aby wiedzieć jakie kary umowne w rzeczywistości zastały zastrzeżone. Jednak, z podanego przykładu już na pierwszy rzut oka wynika, że świadczenia nie są ekwiwalentne. Należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną istotną rzecz. Mianowicie deweloper zastrzegł odsetki na swoją rzecz za opóźnienie, a kary umowne na rzecz nabywcy jedynie za zwłokę. Opóźnienie może być spowodowane zarówno zawinionym jak i niezawinionym działaniem, a zwłoka jedynie zawinionym działaniem. Taki zapis jest sprzeczny z dobrymi obyczajami. Deweloper powinien zastrzec zarówno odsetki, jak i kary umowne albo za opóźnienie albo za zwłokę. Niedopuszczalne jest takie różnicowanie sytuacji.
KLAUZULE NIEDOZWOLONE – OBCIĄŻANIE NABYWCÓW KOSZTAMI W PRZYPADKU ODSTĄPIENIA OD UMOWY NA PODSTAWIE ART. 29 USTAWY
Art. 29 ustawy deweloperskiej wskazuje okoliczności, w których strony mogą odstąpić od umowy. Jest to tzw. ustawowe prawo odstąpienia. Deweloper nie może wyłączyć tego prawa na podstawie umowy deweloperskiej, jak również modyfikować przesłanek odstąpienia na niekorzyść nabywcy. Deweloper nie może także żądać od nabywcy jakichkolwiek wpłat, np. z tytułu odsetek za opóźnienie, kar umownych, zadatku itp. w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ustawy.
Przykład:
„W przypadkach wskazanych powyżej nabywca jest uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Deweloper zwróci nabywcy dokonane dotychczas wpłaty na poczet ceny za lokal nie powiększone o kwotę zadatku, (…)”
KLAUZULE NIEDOZWOLONE – ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
Deweloper nie może przyznawać sobie prawa do sprawowania zarządu, nie określając czasu przez jaki będzie wykonywał te czynności. Postanowienia przyznające deweloperowi prawo zarządu nieruchomością wspólną ograniczają uprawnienia właścicielskie konsumentów, w zakresie decydowania o wyborze zarządcy.
Przykład:
„Sprzedawca zobowiązuje się prowadzić odpłatnie na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, zarządzenie budynkami. Nabywca, podpisując niniejszą umowę, upoważnia Sprzedawcę do powyższych czynności.(…)”
PODSUMOWANIE
Wyżej omówione klauzule niedozwolone stanowią jedynie przykład postanowień, które często pojawiają się w umowach. Umowy deweloperskie to kopalnia klauzul niedozwolonych. Deweloperzy chcąc zabezpieczyć swój interes wprowadzają korzystne dla siebie postanowienia nie bacząc na interes konsumentów. Jednakże, konsument posiada odpowiednie środki, aby skutecznie walczyć z postanowieniami, które godzą w jego interes. Należy jednak pamiętać, że najlepszym zabezpieczeniem dla konsumenta jest dokładne przeczytanie umowy deweloperskiej i jej analiza pod kątem klauzul niedozwolonych. Nabywca może zwrócić uwagę deweloperowi na charakter abuzywny klauzul zawartych we wzorcu umowy. Deweloper może zaakceptować argumentację nabywcy i zmienić sporne zapisy. Jeśli jednak deweloper nie zgadza się na zmianę umowy warto pomyśleć o zmianie dewelopera. Trzeba bowiem mieć na uwadze to, że czasami niepozorny zapis umowny może rodzić wiele problemów w przyszłości. Umowę sporządza się na złe czasy, gdy powstaje konflikt między stronami, a więc już zawczasu należy zadbać o to by była ona korzystna dla nabywcy.
Agnieszka Gawłowska
radca prawny