Nowa ustawa deweloperska
Ustawa deweloperska, a właściwie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest stosunkowo nową ustawą, bowiem weszła w życie w dniu 29 kwietnia 2012 r. W związku z powyższym, ustawę deweloperską stosujemy do umów zawieranych z deweloperami, którzy sprzedaż lokali mieszkalnych lub domu jednorodzinnego rozpoczęli po 29 kwietnia 2012 r. Przy czym, za rozpoczęcie sprzedaży, zgodnie z art. 3 pkt 10 ustawy, należy uznać podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania przez dewelopera lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Często zdarzało się jednak, że deweloperze dawali ogłoszenia prasowe z informacją o rozpoczęciu sprzedaży mieszkań, podczas gdy inwestycja ta była dopiero w planach, a inwestorzy nie mieli nawet pozwolenia na budowę. Takie działania miały na celu obejście obowiązku stosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej, które zostały zakwestionowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który stwierdził, że oferta ta powinna wiązać się z równoczesną realną możliwością zawarcia przez nabywców umowy w tym zakresie.
Należy zauważyć, iż z treści ustawy deweloperskiej w sposób jednoznaczny wynika, iż nabywcą, w rozumieniu ustawy, jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności lokalu lub domu. Powyższe oznacza, że ustawy deweloperskiej nie stosuje się do umów zawieranych z osobami prawnymi. W tym miejscu rodzi się pytanie czy ustawę należy stosować do umów zawieranych z osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą. Niby osoba fizyczna, ale przedsiębiorca. Skoro jednak ustawodawca wskazał, iż nabywcą jest osoba fizyczna, na powyższe pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Z tymże należy podkreślić, iż do takich osób co prawda będą miały zastosowanie przepisy ustawy deweloperskiej, ale nie znajdą już zastosowanie przepisy dotyczące zakazu stosowania klauzul niedozwolonych.
Umowa deweloperska jako nowy typ umowy
Istotą umowy deweloperskiej jest zobowiązanie dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności lokalu albo domu po zakończeniu budowy (w drodze odrębnej umowy), oraz zobowiązanie nabywcy do zapłaty części, a nawet całości ceny przed uzyskaniem prawa własności nieruchomości. Bardzo istotną rzeczą wprowadzoną przez ustawę jest wymóg zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje jej nieważność. Minimalną treść umowy deweloperskiej określa art. 22 ust. 1 ustawy. Zgodnie z przepisem, oprócz podstawowych informacji jak określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy, w umowie należy określić:
- cenę nabycia lokalu lub domu jednorodzinnego,
- podstawowe informacje o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie,
- określenie położenia i istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny,
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
- określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
- termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,
- wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych na rzecz dewelopera,
- informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,
- dane dotyczące pozwolenia na budowę,
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie odstąpienia od umowy,
- określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią,
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje,
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Brak powyższych elementów w umowie co prawda nie czyni jej nieważnej, ale upoważnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Prospekt informacyjny
Kolejną rzeczą, która została wprowadzona przez ustawę deweloperską jest obowiązek sporządzenia przez dewelopera prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia. Celem wprowadzenia obowiązku sporządzenia i doręczenia prospektu informacyjnego było zapewnienie ochrony nabywcom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych poprzez udzielenie maksymalnej informacji o danym przedsięwzięciu. Prospekt informacyjny sporządza się dla danego przedsięwzięcia, a gdy w ramach jednego przedsięwzięcia zostały wyodrębnione zadania inwestycyjne, prospekt sporządza się dla danego zadania. Prospekt informacyjny podzielony jest na dwie części – część ogólną i szczegółową. Poza danymi dotyczącymi danego przedsięwzięcia prospekt powinien zawierać również informacje dotyczące samego dewelopera realizującego inwestycję (opis doświadczenia, informacje o prowadzonych egzekucjach w stosunku do dewelopera), sposób finansowania przedsięwzięcia, a także informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od realizowanego przedsięwzięcia, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także innych znanych inwestycjach komunalnych.
Zgodnie z ustawą obowiązek sporządzenia prospektu aktualizuje się już w momencie rozpoczęcia sprzedaży lokali lub domów. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami należy doręczyć osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Należy zwrócić uwagę na określenie jakim posługuje się ustawodawca: „osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej”. Oznacza to, że w przypadku gdy osoba taka wystąpiła z żądaniem doręczenia prospektu, deweloper zobowiązany będzie doręczać takiej osobie każdorazowo aneks do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo nowy prospekt informacyjny lub nowy załącznik. Zmiany te powinny być wskazane w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów. Obowiązek doręczania aktualizacji w prospekcie informacyjnym ustaje po zawarciu umowy deweloperskiej lub gdy dana osoba utraci podmiot osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Aby uniknąć niedopatrzeń i nie przesłania zaktualizowanego prospektu celowym wydaje się prowadzenie przez dewelopera ewidencji podmiotów, którym został przekazany prospekt wraz z informację o numerze wersji doręczonego prospektu. W przypadku gdy nabywca otrzymał już prospekt, a przed zawarciem umowy nie otrzymał zaktualizowanego prospektu wraz z zaznaczonymi zmianami deweloper może ponieść odpowiedzialność za nienależyte wypełnienie obowiązków nałożonych na niego przez art. 19 ustawy deweloperskiej. Szczegółowy zakres informacji udostępnianych w prospekcie informacyjnym został wskazany we wzorze prospektu, który stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej.
Prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej, a jego wzór określa ustawa deweloperska. Należy jednak podkreślić, że prospekt informacyjny nie ma charakteru wiążącego i nie stanowi oferty. Deweloper ma prawo do każdorazowej zmiany prospektu wraz ze zmianą sytuacji faktycznej realizowanego przedsięwzięcia.
Rachunki powiernicze
Zupełnym novum dodanym przez ustawę było wprowadzenie obowiązku zakładania i prowadzenia przez dewelopera rachunków powierniczych dla przedsięwzięć deweloperskich. Zgodnie z art. 4 ustawy deweloper jest zobowiązany zapewnić nabywcom co najmniej jeden środek ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancją bankową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancją ubezpieczeniową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wskazać jednak należy, że stopień ochrony finansów nabywcy zależy w dużej mierze od rodzaju rachunku.
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy polega na gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców na cele określone w umowie deweloperskiej, a wypłata zgromadzonych pieniędzy na rzecz dewelopera następuje jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę. Zatem bank jest zobowiązany dokonać wypłaty na rzecz dewelopera środków zgromadzonych na tym rachunku niezwłocznie po okazaniu mu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność danego lokalu lub domu.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest zdecydowanie korzystniejszy dla dewelopera, a mniej korzystny dla nabywcy, gdyż wypłata środków na nim gromadzonych następuje sukcesywnie w miarę postępu prac budowlanych, po zakończeniu kolejnego etapu prac. W związku z powyższym, bank sprawuje kontrolę nad postępem prac, aby móc wypłacać deweloperom pieniądze w odpowiednim czasie. Otwarty rachunek powierniczy może być dodatkowo zabezpieczony gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Niestety w praktyce raczej deweloperzy nie zapewniają dodatkowych zabezpieczeń otwartego rachunku powierniczego z uwagi na dodatkowe koszty z jakimi by się to wiązało, a zgodnie z ustawą wystarczającą ochroną finansów nabywcy jest otwarty rachunek powierniczy.
Pamiętać należy, że o rodzaju prowadzonego rachunku powierniczego decyduje deweloper, a nie nabywca. Najkorzystniejszy dla deweloperów jest otwarty rachunek powierniczy z uwagi na to, że deweloperzy nie muszą całego przedsięwzięcia finansować ze środków własnych i zaciągniętych kredytów. I właśnie na ten rodzaj rachunku najczęściej decydują się deweloperzy. Najpewniejszą ochronę dla nabywców niewątpliwe zapewnia zamknięty rachunek powierniczy, gdyż środki pieniężne wpłacane przez nabywców są bezpieczne przez cały okres prowadzonego przedsięwzięcia, aż do momentu przeniesienia prawa własności. Takiej ochrony nie daje natomiast otwarty rachunek powierniczy. W tym miejscu należy wskazać, iż UOKiK skrytykował stosowanie otwartych rachunków powierniczych przez deweloperów właśnie z uwagi na zbyt niskie zabezpieczenie środków wpłacanych przez nabywców lokali. Bowiem w razie upadłości dewelopera nabywcy mogą stracić nie tylko swoje fundusze, ale i nieruchomość.
Zmiany ustawy, które nigdy nie weszły w życie…
Ustawa deweloperska choć zdecydowanie zmieniła pozycję nabywcy lokalu na jego korzyść, niestety ma sporo braków i nie zawsze w dostateczny sposób zabezpieczenia interes nabywcy, a przecież właśnie po to została uchwalona. W związku z powyższym Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów opracował projekt zmian, który w 2015 r. miał trafić do sejmu, ale niestety utknął na etapie opiniowania, a temat umarł śmiercią naturalną. Niemniej jednak należy wspomnieć o planowanych zmianach, które skądinąd należy ocenić pozytywnie. Nowelizacja 2015 miała wprowadzić kilka bardzo istotnych zmian. Przede wszystkim planowano dodać przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych, gdzie zostałaby określona maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1%. Opłata ta byłaby zaliczana na poczet ceny nieruchomości. W przypadku gdy jednak nie doszłoby do zawarcia umowy przez strony (np. gdy nabywca nie dostanie kredytu) kwota ta byłaby w całości zwraca lub zatrzyma ją deweloper (np. gdy nabywca się rozmyśli). Jak już wcześniej wspomniałam, UOKiK miał duże zastrzeżenia co do oferowania przez deweloperów otwartych rachunków powierniczych. Nowelizacja ustawy przewidywała zmiany w tym zakresie. Zakładanie otwartych rachunków powierniczych byłoby możliwe jedynie przy dodatkowym zabezpieczeniu ich poprzez gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, co zapewniłoby nabywcom dodatkową ochronę. Zmiany miały dotknąć również samego odbioru lokalu, które przewidywały, że nabywca będzie mógł odmówić odbioru lokalu w sytuacji gdy lokal będzie miał istotne wady. UOKiK planował również nałożyć na deweloperów odpowiedzialność karną za niestosowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla ochrony kwot wpłacanych przez nabywców.
Choć przewidywane zmiany były istotne i z pewnością lepiej chroniłyby interes nabywców niestety nie doczekały swojej kontynuacji.